How to Refund a Tenant's Security Deposit
One of the most frequently debated issues in lease agreements is the refund of the security deposit, also known as the "deposit," upon termination. The key question here is whether the deposit will be refunded at the original amount or at the current rent.
Historical Development
Pre-2012 lease agreements contained no specific provisions regarding deposits, and there was no possibility of accrual. This raised the question of how the deposit would be returned under the old agreements. Therefore, Supreme Court decisions held that the deposit should be returned based on the current rent.Yarg. 3 HD 2010/4729 E. 2010/6965 K. 20.04.2010; Yarg. 6 HD 2012/15914 E., 2013/9504 K., 29.05.2013; Yarg. 6 HD 2014/2287 E., 2014/4118 K., 01.04.2014; Yarg. 6 HD 2015/9280 E., 2016/4902 K. 22.06.2016)
2012 sonrası dönemde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi ile güvence bedeline hem sınırlandırma getirilmiş (en fazla üç kira bedeli tutarında olabileceği) and it is regulated that the amount can be deposited into a bank account to generate interest. (Bu hüküm konutlar için 2012’de, işyerleri için ise 2020’de yürürlüğe girmiştir.) Bu yaklaşım, kiracıyı koruyucu bir uygulama olarak değerlendirilmiştir. Ayrıca, bu düzenleme taraflara seçimlik hak tanımaktadır; yani kiracı, depozitoyu banka hesabında nemalandırarak parasını koruma imkânına sahiptir. Bazı hukukçular, eğer kiracı bu yöntemden yararlanmazsa, bu hakkı kullanmaktan vazgeçmiş sayılacağını ve dolayısıyla depozitonun iadesinin ilk bedel üzerinden yapılması gerektiğini yorumlamaktadır.
Bugünkü Uygulama
Kiralananda herhangi bir hasar veya zarar yoksa, depozito derhal iade edilmelidir. Eğer kiraya veren iade etmezse, kiracı icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Bu nedenle hem kiracı hem de kiraya veren açısından sözleşme şartlarının açık ve net olması önemlidir. Tutarın iadesine istinaden;
- Eğer sözleşmede belirli bir tutar yazıyorsa (örneğin 30.000 TL), depozito iadesi de bu bedel üzerinden yapılır. Bu durumda kiracının sözleşmenin başlangıç tarihinde vermiş olduğu depozito, enflasyon karşısında değer kaybetmiş olacaktır.
- Eğer sözleşmede “iki kira bedeli” gibi genel bir ifade kullanılmışsa, uygulamada güncel kira bedeli üzerinden iade edilmesi gerektiği görüşü ağırlık kazanır. Ancak, 2012 sonrası kira sözleşmelerine ilişkin, kesinleşmiş emsal kararlar henüz bulunmamaktadır.
Pratik Öneriler
Depozitonun bankada vadeli hesapta tutulması, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından önemli bir güvence sağlamaktadır. Ancak uygulamada çoğu zaman depozito elden verildiği için, kiracı tahliye olduğunda iade sürecinde sorunlar çıkabilmektedir. Bu nedenle sözleşmeye “güncel kira bedeli üzerinden iade edilir” gibi açık ve net bir hüküm eklemek, hem kiracı hem de kiraya veren açısından adil ve güvenli bir çözüm oluşturur.
Buna ek olarak, 2012 sonrası kira sözleşmelerinde henüz kesinleşmiş emsal kararlar bulunmasa da, depozito tutarının sözleşmede doğrudan “30.000 TL” şeklinde belirtilmesi yerine “iki kira bedeli” gibi esnek bir ifade kullanılması, kiracıyı enflasyon ve ekonomik dalgalanmalara karşı daha iyi koruyacak bir uygulama olarak değerlendirilmektedir.
Sonuç
Depozito iadesi hâlâ bazı yönleriyle gri bir alan olarak kalmaktadır. Bu nedenle sözleşmelerin başında açık ve öngörülü ifadeler kullanmak, hem kiracıyı hem de kiraya vereni ileride çıkabilecek tartışmalardan korur. Depozito miktarının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde öngörüldüğü üzere banka hesabında tutulması yahut “depozito güncel kira bedeli üzerinden iade edilir” gibi ifadelere yer verilmesi uyuşmazlık riskini azaltacak ve ekonomik kayıp riskini önleyecektir.