Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık Kazanılması
Yabancı yatırımcılara, gayrimenkul karşılığında ikamet izni veya vatandaşlık imkânı birçok ülkede sunulmaktadır. Bu programlar genellikle belirli ölçekte taşınmaz yatırımı şartına dayanır ve yatırımcılara önce ikamet izni, belirli süre sonunda da vatandaşlığa başvuru hakkı tanır.
Türkiye’de ise taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık kazanılması, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi kapsamında düzenlenen “istisnai yoldan vatandaşlık kazanılması” usulü çerçevesinde mümkündür. Bu istisnai düzenleme, 12.12.2016 tarihli ve 9601 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulaması Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişiklikle yürürlüğe girmiştir. Bu kapsamda, Türkiye’de taşınmaz edinmeleri, onlara doğrudan vatandaşlık başvurusunda bulunma imkânı tanıyan özel bir uygulama olarak hukuk sistemimizde yerini almıştır. Uygulamanın “istisnai” nitelikte olması, diğer kazanım yollarına kıyasla daha esnek ve hızlı bir prosedür öngörülmesini sağlamıştır.
I. Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık Kazanımında Genel Şartlar
Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvuracak yabancıların karşılaması gereken en önemli kriter, en az 400.000 Amerikan Doları değerinde gayrimenkul satın alınmasıdır. Bu tutar, bir veya birden fazla taşınmazla sağlanabileceği gibi, yapımı devam eden projelerden alınacak bağımsız bölümlerle de karşılanabilir. Yatırımın, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir ekspertiz şirketince düzenlenmiş değerleme raporuyla belgelenmesi ve ödemenin banka aracılığıyla gerçekleştirilmiş olması ise zorunludur.
Tapu kaydına “en az 3 yıl süreyle satılamaz” şerhi konulması gereklidir. Bu şart, vatandaşlık hakkının kötüye kullanımını önlemeyi amaçlar ve bir bakıma yatırımın uzun vadeli olmasını sağlar. Gayrimenkul üzerindeki “vatandaşlık şerhi” 3 yıl sonra kaldırılabilecektir.
II. Genel Hatlarıyla Başvuru Süreci
Türkiye’de taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık süreci, çeşitli kamu kurumlarının dâhil olduğu koordineli bir sistemle yürütülür. Süreç şu adımlardan oluşur:
- Taşınmazın Belirlenmesi ve Satın Alınması: Yatırımcı, uygun bir gayrimenkulü seçer ve SPK lisanslı değerleme raporuyla birlikte satın alma işlemini tamamlar.
- Tapu İşlemleri ve Şerh: Tapu müdürlüğünde, eş zamanlı olarak “3 yıl satılamaz” şerhi işlenir.
- Uygunluk Belgesi alınması: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yatırımın kriterlere uygun olduğunu teyit eden belgeyi düzenler.
- İkamet İzni Başvurusu (31-j maddesi üzerinden): Bu aşamada yatırımcı ve eşi, ikamet iznini başvurabilecektir. İlk kez ikamet izni alacak kişiler için parmak izi gerekirken, sonraki ikamet izni başvurularında vekil vekaletname ile bu işlemi gerçekleştirebilir. İkamet başvurusu https://e-ikamet.goc.gov.tr/ üzerinden gerçekleştirildikten sonra, gerekli belgelerin İstanbul ve Ankara illerinde yer alan Özel Vatandaşlık Bilgilendirme Ofislerine (İstanbul için Cevizlibağ Nüfus Müdürlüğüne) teslimi gerekecektir.
- Belgeler: 2 Biyometrik Fotoğraf, Kısa Dönem İkamet İzni Başvuru Formu, İkamet Dönemini Kapsayan Özel Sağlık Sigortası, Harcın Ödendiğini Gösterir Dekont, Uygunluk Belgesi (imzalı), Pasaport Tercümesi Fotokopisi, Doğum Belgesi Tercümesi Fotokopisi, Evlilik Belgesi Tercümesi Fotokopisi, Adli Sicil Kaydı Tercümesi Aslı (en fazla 6 ay önceden alınmış), Özel Vekaletname, Barokart Fotokopisi.
- İkamet izni başvurusu yatırımcı ve (varsa) eşi için ayrı ayrı yapılacaktır.
- Tüm belgeler apostilli, tasdikli ve noter onaylı olmalıdır. Adli sicil kaydı hariç fotokopi belgeler kabul edilmektedir.
- Bu tür ikamet iznine genellikle 1 yıl için başvurulur ve başvurular ortalama iki hafta içinde sonuçlandırılır.
- Vatandaşlık Başvurusu: Yatırımcı ve (varsa) eşinin ikamet izni onaylanmasının ve ikamet izni kartları teslim edilmesinin ardından, yatırımcı ve eşinin Türkiye’de bulunduğu bir gün için https://randevu.nvi.gov.tr/ üzerinden İstanbul ve Ankara’da bulunan bu özel yatırım ofislerinde randevu alınabilecektir. Bu aşamada Vatandaşlık Başvuru Belgeleri titizlikle hazırlanmalıdır. Randevuda yatırımcı ve eşinin parmak izi tekrar alınacaktır. Yatırımcının 18 yaşından küçük çocukları da başvuruya dahil edilebilir.
- Belgeler: VAT4 Formu, 2 Biyometrik Fotoğraf, Harcın Ödendiğini Gösterir Dekont, Uygunluk Belgesi (imzalı), Pasaport Tercümesi, Doğum Belgesi Aslı, Doğum Belgesi Tercümesi, Evlilik Belgesi Aslı, Evlilik Belgesi Tercümesi, Adli Sicil Kaydı Aslı, Adli Sicil Kaydı Tercümesi(en fazla 6 ay önceden alınmış), Özel Vekaletname, Barokart Fotokopisi.
- Tüm belgeler apostilli, tasdikli ve noter onaylı olmalıdır. Yatırımcı, eşi ve çocukları için bu belgeler ayrı ayrı hazırlanmalıdır.
- Tüm belgelerdeki harf ve boşluklar titizlikle kontrol edilmelidir. Özellikle tercüme belgelerindeki ufak bir hata başvurunun kabul edilmemesi sorununu doğurabilecektir.
- Değerlendirme ve Sonuç: Güvenlik soruşturmaları ve belge kontrollerinin ardından başvuru genellikle 3-6 ay içinde sonuçlandırılır.
Türkiye, bu süreçte ikamet şartı, dil sınavı veya mülakat gibi ek prosedürler talep etmemektedir. Bu da, iş ya da yaşam düzenini değiştirmek istemeyen yatırımcılar açısından ciddi bir kolaylık sağlar.
III. Türkiye’nin Sunduğu Avantajlar
Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık programı, Türkiye’yi yatırımcılar için cazip hale getiren özgün bir hukuki ve ekonomik araç olarak öne çıkarmaktadır. Özellikle Avrupa’daki programlarla kıyaslandığında Türkiye’nin sunduğu bazı avantajlar dikkat çekicidir:
• Düşük yatırım barajı: Türkiye, 400.000 $ gibi nispeten düşük bir yatırım tutarı ile doğrudan vatandaşlık hakkı tanımaktadır.
• Hızlı ve esnek başvuru süreci: Ortalama 4-5 ay gibi kısa bir sürede vatandaşlık alınabilmektedir.
• Aile bireylerini kapsayan sistem: Yatırımcının eşi ve 18 yaş altı çocukları da tek bir başvuru ile vatandaşlık hakkı kazanmaktadır.
• İkamet ve dil şartı aranmaması: Türkiye, yatırımcılardan fiziksel olarak ülkede bulunmalarını ya da Türkçe bilmelerini şart koşmamaktadır.
Her ne kadar uygulamada bazı bürokratik zorluklar yaşanabilse de, doğru danışmanlık ve evrak hazırlığı ile süreç oldukça sorunsuz ilerlemektedir. Bu yönüyle Türkiye, yatırımcıların hem ekonomik kazanç hem de ikinci vatandaşlık elde etmek için tercih ettiği ülkeler arasında güçlü bir alternatif haline gelmiştir.
Av. Damla BAYRAK
